24Juni
Baulandmobilisierungsgesetz ist in Kraft
Am 23. Juni ist das Gesetz zur Mobilisierung von Bauland (Baulandmobilisierungsgesetz) in Kraft getreten. Die Novelle des § 250 Baugesetzbuch (BauGB) enthält das umstrittene „Umwandlungsverbot“, das für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen eine Genehmigung erforderlich macht. Neuerungen im BaulandmobilisierungsgesetzDas Baulandmobilisierungsgesetz enthält unter anderem die folgenden Neuerungen: Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen: Die Landesregierungen können nun Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten festlegen. In diesen Gebieten bedarf die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen einer Genehmigung, wenn sich im Wohngebäude mehr als fünf Wohnungen befinden. Die Genehmigungspflicht ist befristet und soll maximal bis zum 31.12.2025 gelten. Erweiterung des Baugebots: Um Baulücken und ungenutzte Grundstücke leichter schließen zu können, wurde das Baugebot in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt erweitert. Künftig besteht dort die Möglichkeit, dem Eigentümer eine Wohnbebauung vorzuschreiben. Gleichzeitig wird jedoch das Verfügungsrecht zugunsten des engsten Familienkreises gewahrt. Ausweitung kommunaler Vorkaufsrechte: Den Gemeinden werden für Problemimmobilien und brachliegende Grundstücke Vorkaufsrechte eingeräumt. So können die Gemeinden als Eigentümer bezahlbaren Wohnraum schaffen. Zudem wird es den Kommunen erleichtert, Grundstücke zum Verkehrswert zu erwerben. Sektoraler Bebauungsplan: Der sektorale Bebauungsplan ermöglicht es Gemeinden, Flächen für die Wohnbebauung festzulegen. Dies ist zunächst bis Ende 2024 befristet. Sie können außerdem beschließen, dass die Wohnungen die Voraussetzungen für die soziale Wohnraumförderung erfüllen müssen.
17Juni
BGH: Selbsthilferecht – Nachbar darf Bäume beschneiden
Ragen die Äste eines Baumes auf das Nachbargrundstück, darf der Nachbar selbst Hand anlegen und den Baum beschneiden – selbst wenn der Baum dadurch absterben könnte. So urteilte der Bundesgerichtshof (BGH).Der Fall: Eigentümer kommt Aufforderung nicht nach Im verhandelten Fall ging es um eine 15 Meter hohe Schwarzkiefer, deren Äste seit 20 Jahren auf das Nachbargrundstück ragen. Der Nachbar störte sich an den herabfallenden Zapfen und Nadeln und forderte den Eigentümer des Grundstücks zu einem Rückschnitt des Baumes auf – erfolglos. Daraufhin griff er selbst zur Astschere. Die Eigentümer der Schwarzkiefer fürchteten nun um den stabilen Stand des Baumes und zogen vor Gericht. Das Urteil: BGH gibt Nachbarn Recht Der Bundesgerichtshof gab dem Nachbarn Recht: Sofern der Nachbar durch den Baum beeinträchtigt wird und die Eigentümer der Aufforderung zum Rückschnitt nicht nachkommen, greift das Selbsthilferecht gemäß § 910 Abs. 1 BGB. Der Nachbar darf die überhängenden Äste abschneiden. Dies gilt auch, wenn der Baum durch diese Maßnahmen abzusterben droht oder an Standfestigkeit verlieren könnte. Allerdings kann das Selbsthilferecht durch naturschutzrechtliche Regelungen – zum Beispiel durch Baumschutzsatzungen oder -verordnungen – eingeschränkt sein. [BGH, V ZR 234/19]
10Juni
Mehr Geld für effiziente Gebäude ab 1. Juli
Rund 35 Prozent der gesamtdeutschen Endenergie wird in Gebäuden verbraucht, vor allem für Heizung und Warmwasser. Mit der neuen „Bundesförderung für effiziente Gebäude“ (BEG), dem seit Anfang 2021 geltendem Kernelement des nationalen Klimaschutzprogramms 2030, möchte die Bundesregierung bis zum Jahr 2050 einen klimaneutralen Gebäudebestand realisieren.Was ist die BEG? Die BEG ersetzt die bestehenden Programme zur Förderung von Energieeffizienz und erneuerbaren Energien im Gebäudebereich. Es in eine Grundstruktur die sich in drei Teilprogrammen aufteilt: Bundesförderung für effiziente Gebäude – Wohngebäude (BEG WG) Bundesförderung für effiziente Gebäude – Nichtwohngebäude (BEG NWG) Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM) Die BGM EM gilt bereits seit dem 1. Januar. Gefördert werden Maßnahmen an der Gebäudehülle, der Anlagentechnik, Erneuerbare Energien für Heizungen, Heizungsoptimierung sowie Fachplanung und Baubegleitung im Zusammenhang mit einer Einzelmaßnahme. Ab dem 1. Juli treten die beiden anderen Programme in Kraft. Damit gehen die BEG Wohngebäude und die BEG Nichtwohngebäude – jeweils als Kredit- und Zuschussförderung – sowie die Kreditförderung für Einzelmaßnahmen (BEG EM) bei der KfW an den Start. Mehr Informationen zu den Programmen, den Kriterien und zur Antragsstellung finden Interessierte auf den Seiten des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA).
03Juni
Frist läuft aus: Sonderabschreibung für Mietwohnungsbau
Um neuen Wohnraum zu schaffen, wurde die Sonderabschreibung (Sonder-AfA) für den Mietwohnungsbau beschlossen. Vor zwei Jahren wurde die Sonderabschreibung zur Förderung des Mietwohnungsneubaus von bis zu fünf Prozent pro Jahr für die Anschaffungs- oder Herstellungskosten neuen Wohnraums eingeführt. Darauf weist der Eigentümerverband Haus & Grund hin.Wer profitiert von der Sonder-AfA? Wohnungen bis zu einem Quadratmeterpreis von 3.000 Euro Baukostenobergrenze sind förderfähig. Außerdem muss die Wohnung im Jahr der Anschaffung bzw. Herstellung und in den folgenden neun Jahren vermietet werden. Das muss auch bei einem zwischenzeitlichen Verkauf sichergestellt sein. Andernfalls muss der Steuervorteil zurückgezahlt werden. Zu berücksichtigen ist, dass eine Wohnung als neu gilt, wenn sie im Jahr ihrer Fertigstellung angeschafft wurde. Dies gilt für jeden, der neuen Wohnraum durch z. B. Neubau, Dachaufstockung, Dachausbau oder Umwidmung von Gewerbeflächen schafft. Der Bauantrag für die neue Wohnung muss vor dem 1.1.2022 gestellt werden, später eingegangene Anträge werden nicht berücksichtigt. Wo kein Bauantrag erforderlich ist, muss die Bauanzeige bis zum Stichtag 31.12.2021 erfolgen.
27Mai
Sparen: Wann sich ein Gartenwasserzähler lohnt
Trinkwasser ist in Deutschland nicht besonders teuer – die Abwassergebühren sind in vielen Gemeinden jedoch verhältnismäßig hoch. Insbesondere Garten- und Grundstücksbesitzer, die in trockenen Sommern täglich gießen müssen, können diese Kosten deutlich reduzieren.Gieß- und Gartenwasser separat abrechnen Abwasserkosten werden fällig, sobald das Wasser in die Kanalisation fließt – bei Gießwasser im Garten ist das nicht der Fall. Da sich das jedoch nicht von den Wasserwerken kontrollieren lässt, werden die Abwasserkosten anhand des verbrauchten Wassers berechnet. Die Anschaffung eines Gartenwasserzählers kann sich also lohnen – doch es müssen einige Dinge berücksichtigt werden. Kosten-Nutzen-Rechnung Interessierte sollten sich zunächst bei Ihrer Kommune und dem örtlichen Wasserversorger darüber erkundigen, welche Vorschriften bestehen; gegebenenfalls wird auch eine Grundgebühr fällig. Der Zähler kostet im Baumarkt rund 25 Euro. Zusätzlich fallen, je nach Kommune, Kosten für einen Installateur an. Zudem muss der Zähler alle sechs Jahre ausgetauscht bzw. neu geeicht werden. Um im Vorfeld den eigenen Verbrauch zu schätzen, kann ein Wassermengenzähler am Schlauch oder Wasserhahn befestigt werden. Dieser zählt das abfließende Wasser und ist im Baumarkt für rund 15 Euro erhältlich. Anhand dieser gesammelten Daten gibt eine Kosten-Nutzen-Rechnung Aufschluss darüber, ob sich die Installation lohnt.
20Mai
Wohneigentum: Unverheiratete Paare sollten sich absichern
In Deutschland leben laut Erhebung des Statistischen Bundesamtes rund 6,5 Millionen Personen ohne Trauschein in einem gemeinsamen Haushalt. Erwerben diese Paare gemeinsames Eigentum und einer der Partner stirbt, hat der Hinterbliebene kein gesetzliches Erbrecht. Darauf weist der Verband Privater Eigentümer (VPB) hin. Gesetzliche Erbfolge wird beachtet Egal, ob das Eigentum gemeinsam erworben wurde oder nur dem Verstorbenen gehörte: liegt kein Testament vor, gilt die gesetzliche Erbfolge. Demnach haben dessen Angehörige Anspruch auf seinen Teil des Eigentums. Der überlebende Partner muss die Erben regelmäßig auszahlen oder eine finanzielle Ablöse verhandeln – beides ist eine große finanzielle Belastung, die sich nicht jeder leisten kann. Aus diesem Grund rät der VPB unverheirateten Paaren zur Vorsorge. Vorsorgen & beraten lassen Paare sollten so früh wie möglich ein Testament aufsetzen oder einen Erbvertrag schließen, in dem sie sich gegenseitig als Erben einsetzen und somit den eigenen Anteil im Todesfall auf den Partner übertragen. In diesem Fall haben dann nur noch eigene Kinder Anspruch auf ihren Pflichtteil – auf diesen könnten sie sogar notariell verzichten. Interessierte Paare sollten sich auf jeden Fall beraten lassen, da zum Beispiel eine Änderung des Testaments nach Ableben des ersten Partners nicht mehr ohne weiteres möglich ist.
13Mai
TKG-Novelle: Kein Nebenkostenprivileg für TV-Kosten
Der Bundesrat hat der Novelle des Telekommunikationsgesetzes (TKG) zugestimmt. Das Nebenkostenprivileg für TV-Kosten läuft damit aus. Kosten für den Internet-Ausbau sollen hingegen umlagefähig werden.TV-Privileg AdeDerzeit erhalten rund 12,5 Millionen Haushalte die TV-Grundversorgung über Breitbandnetze als Teil der Wohnungsmiete. Mit dem Telekommunikationsmodernisierungsgesetz (TKModG), der TKG-Novelle, wird sich das nun ändern. Vermieter, die TV-Kabelverträge geschlossen haben, dürfen diese nun nicht mehr auf die Nebenkosten umlegen. Die Mieter dürfen dann selbst wählen, ob sie einen Vertrag schließen und wenn ja, mit welchem Anbieter. Das sogenannte Nebenkostenprivileg gilt noch bis zum 30.06.2024, danach haben Mieter die Wahlfreiheit. Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen kritisiert die Neuregelung: „Das sind schlechte Nachrichten für über 12 Mio. Mieterhaushalte in ganz Deutschland. Auf sie kommen Mehrkosten von bis zu 200 Euro jährlich pro Haushalt zu. Die Regierung leistet hier einen echten Bärendienst für Mieter mit geringen Einkommen und sozial orientierte Vermieter“, sagt Axel Gedaschko, Präsident des GdW. Investitionsanreiz für GlasfaserausbauGleichzeitig wurde festgelegt, dass das Verlegen neuer Glasfaserleitungen umlagefähig wird. Baut ein Vermieter die gebäudeinterne Glasfaserstruktur aus, kann er seinen Mietern ein „Bereitstellungsentgelt“ berechnen. Festgelegt ist dieser Betrag auf 60 Euro pro Jahr und Wohnung, befristet auf fünf, maximal neun Jahre (höchstens 540 Euro gesamt).
06Mai
BGH: Muster-Widerrufsformular bei Maklerverträgen unumgänglich
Bei Maklerverträgen die außerhalb der Geschäftsräume geschlossen werden, muss der Makler den Verkäufer über Bedingungen, Fristen und das Verfahren der Ausübung des Widerrufs informieren und ihm diese Informationen in schriftlicher Form aushändigen. Im vorliegenden Fall verweigerten die Verkäufer die Zahlung der Maklerprovision – der Bundesgerichtshof gab ihnen Recht.Der Fall: Widerruf nicht in Papierform ausgehändigt Als die Verkäufer den Makler beauftragten, hatten sie den Käufer ihrer Immobilie bereits gefunden. Der Makler organisierte den Verkauf, bei dem die Käufer eine Widerrufserklärung unterschrieben, in der es hieß, dass sie bei vollständiger Vertragserfüllung durch den Makler ihr Widerrufsrecht verlieren, wenn die Dienstleistung schon vor Ablauf der Widerrufsfrist vollständig erbracht ist. Weiter hieß es in der Belehrung, dass das beiliegende Widerrufsformular benutzt werden soll. Dieses fehlte jedoch. Drei Monate nach dem Verkauf widerriefen die Verkäufer den Maklervertag und weigerten sich, die Provision zu bezahlen. Das Urteil: Belehrung fehlt – kein Anspruch auf Provision Der Bundesgerichtshof wies die Klage des Maklers ab. Da die Belehrung nicht vorlag, musste die 14-tägige Widerrufsfrist nicht eingehalten werden. Das entsprechende Formular hätte der Makler in Papierform vorlegen müssen. Auf anderen dauerhaften Datenträgern darf die Belehrung nur dann übergeben werden, wenn der Kunde dem zustimmt. Da den Verkäufern die Belehrung nicht vorlag, habe die Widerrufsfrist noch nicht begonnen und der Makler sämtliche Ansprüche verloren. [BGH I ZR 169/19]
29Apr.
Mietspiegelindex 2020: Anstieg der Mietpreise abgeschwächt
In Deutschland schwächt sich nach den Angebotsmieten auch der Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmieten, die in den Mietspiegeln dokumentiert werden, weiter ab. So sind 2020 die für viele Millionen Bestandsmietverhältnisse so wichtigen Vergleichsmieten um 1,7 % gestiegen – 0,1 Prozentpunkte weniger als im Vorjahreszeitraum. Dies geht aus dem Mietspiegelindex der F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH aus Hamburg hervor.Stuttgart bleibt vor München„Die teuerste Großstadt für Mieter bleibt einmal mehr Stuttgart. Mieterinnen und Mieter zahlen in der Schwabenmetropole durchschnittlich 10,38 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete für ihre Wohnungen und liegen damit um 46 % über den 7,11 Euro pro Quadratmeter, die in den Mietspiegelstädten insgesamt im Durchschnitt gezahlt werden“, erläutert F+B-Geschäftsführer Dr. Bernd Leutner. München liegt auf dem zweiten Rangplatz mit einer durchschnittlichen Vergleichsmiete von 9,72 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete. Auch andere Metropolen bleiben kostspieligAuch in anderen deutschen Metropolen ist die Nettokaltmiete vergleichsweise hoch. So kommt Frankfurt am Main auf dem dritten Platz mit 8,69 pro Quadratmeter; es folgen Hamburg (8,62 €), Düsseldorf (8,50 €), Köln (8,47 €) und Berlin-West (7,40 €).
22Apr.
BGH: Hohes Alter allein schützt nicht vor Eigenbedarfskündigung
Wegen Eigenbedarfs kündigte die Vermieterin ihrer 88-jährigen Mieterin und deren inzwischen verstorbenem Ehemann. Das Mitverhältnis bestand seit rund 18 Jahren. Das Ehepaar wies die Kündigung und spätere Räumungsklage zurück und verwies auf das Vorliegen eines Härtefalls.Hintergrund: Mieter sehen Härtefall Die Vermieterin sprach 2015 für das 1997 geschlossene Mietverhältnis eine Kündigung wegen Eigebedarfs aus, woraufhin die Mieter die Kündigung zurückwiesen und auf die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB bestanden. Das Landgericht Berlin gab den Mietern Recht und wies die ausgesprochene Räumungsklage zurück. Es befand die Eigenbedarfskündigung zwar als gerechtfertigt, sah jedoch das hohe Alter der Mieter als Härtefall an. BGH besteht auf Prüfung Vor dem Bundesgerichtshof (BGH) hielt das Urteil des LG Berlin jedoch nicht stand: Er gab den Rechtsstreit an das Berliner Landgericht zurück und forderte weitere Prüfungen. Allein das Alter der Mieterin sei kein Grund für die Anerkennung des Vorliegens eines Härtefalls gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB. Nun soll ein Sachverständigengutachten Aufschluss darüber geben, wie tief die Mieterin mit der Umgebung verwurzelt ist. Dieses berücksichtigt z. B. die sozialen Kontakte der Mieterin, deren Teilnahme an kulturellen, sportlichen oder religiösen Veranstaltungen am Wohnort sowie die Inanspruchnahme von medizinischen und anderen Dienstleistungen vor Ort. Zudem ist zu prüfen, ob ein Umzug Auswirkungen auf ihren gesundheitlichen Zustand hätte. (BGH VIII ZR 68/19)