Aktuelles

15Apr

Grundsteuerreform: Nur noch NRW offen

2025 soll die Grundsteuer neu berechnet werden – dann tritt das neue Gesetz in Kraft. Hierbei können sich die Länder individuell zwischen dem Bundesweg und einem Sonderweg entscheiden. Bundesländer, die den Sonderweg gehen möchten, müssen ein entsprechendes Gesetz verabschieden.Grundsteuer: der Bundesweg Die Grundlage des Bundesweges ist das sogenannte Ertragswertverfahren. Hier fließen der Bodenrichtwert, die Immobilienfläche, die Nettokaltmiete und das Alter der Immobilie in die Berechnung ein. Die jeweiligen Finanzämter ermitteln aus diesen Werten den Steuermessbetrag – dieser wird mit dem individuell festgelegten Hebesatz der Gemeinden multipliziert. So entschieden die Länder Bis auf Nordrhein-Westfalen hat sich jedes Land bereits festgelegt. So haben die Bundesländer entschieden: Berlin, Brandenburg, Bremen, Thüringen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt und auch Schleswig-Holstein werden wohl zumindest teilweise das Bundesmodell übernehmen. Mecklenburg-Vorpommern möchte das Bundesmodell komplett übernehmen, das Saarland hingegen weitgehend, aber von der Öffnungsklausel Gebrauch machen und Änderungen vornehmen. Die übrigen Bundesländer möchten einen Sonderweg bestreiten und arbeiten noch an den entsprechenden Gesetzen – lediglich Baden-Württemberg hat bereits ein Gesetz verabschiedet.  

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08Apr

BGH: Immobilienkäufer haben Anspruch auf „fiktive Mängelbeseitigungskosten“

Immobilienkäufer müssen auch in Zukunft nicht in Vorkasse treten, wenn sie Mängel an der gekauften Immobilie entdecken und diese beheben möchten. Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH).Der Fall: Feuchtigkeitsschaden an erworbener ImmobilieIm aktuellen Fall war nach dem Kauf einer Immobilie Feuchtigkeit an der Schlafzimmerwand aufgetreten. Die Käufer forderten vom Verkäufer Schadenersatz in Höhe von 12.500 Euro. Das Landgericht Krefeld sprach ihnen 8.000 Euro zu. Diese bildeten statt fiktiver Mängelbeseitigung den Wertverlust der Wohnung ab. Der Verkäufer legte beim BGH Revision ein. Kein Widerspruch mit Urteil des VII. ZivilsenatsDer fünfte Zivilsenat, der für das Kaufrecht zuständig ist, gab den Klägern im Prinzip Recht, doch ein Urteil aus dem siebten Zivilsenat (Werkvertragsrecht) hinderte ihn zunächst an der Rechtsprechung. Demnach untersagt ein Urteil aus dem Jahr 2018 die Erstattung fiktiver Mängelbeseitigungskosten. Dort befürchteten die Richter, dass Mängel überkompensiert werden könnten. Ein klassisches Beispiel sei, wenn der Fliesenleger die falschen Fliesen verlegt. In dem Fall hätten Bauherren die Kosten für einen Austausch verlangen können, ohne diesen jemals vorzunehmen. Nach Rücksprache zwischen den zwei Senaten wurde klargestellt, dass diese Rechtsauffassung nur für das Werkvertragsrecht gelte. Somit bleibt im Kaufrecht alles beim Alten. Die Gefahr, dass Käufer sich an Mängeln „bereichern“ sei hier nicht gegeben und es könne nicht verlangt werden das Immobilienkäufer bei Mängeln in Vorkasse treten müssen. [BGH V ZR 33/19]

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01Apr

Studie: Die 10 häufigsten Mängel beim Mehrfamilienhausbau

Beim Mehrfamilienhausbau treten seit Jahren die immer gleichen Baumängel auf. Das zeigt eine aktuelle Untersuchung des Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB) und des Instituts für Bauforschung (IfB). Wohnungskäufer sollten genau hinschauen, denn häufig erwachsen aus kleinen Fehlern teure Folgeschäden. Mängel in allen Bereichen des Bauprozesses„Viele Mängel werden durch eine Bauausführung verursacht, die nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht oder vom Vertrag abweicht“, sagt BSB-Geschäftsführer Florian Becker. Hierbei haben Käufer Anspruch auf Mängelbeseitigung. Damit der Mangel frühzeitig erkannt wird und keine Folgeschäden verursacht, empfiehlt der BSB den Kaufvertrag oder Modernisierungs-Bauvertrag durch einen Sachverständigen prüfen zu lassen. Auf den Kosten von zu spät erkannten Mängeln und deren Folgeschäden bleiben Käufer häufig sitzen. Tipps zur Mängelbeseitigung und SchadensregulierungDamit Wohnungskäufer die gängigsten Fehler frühzeitig erkennen, fasst die Studie die zehn häufigsten Mängel exemplarisch zusammen und gibt Tipps für die Beseitigung und die Schadensregulierung. Die Studie beruft sich dabei unter anderem auf Versicherungs-Haftschäden. Zu den häufigsten Mängeln gehören z. B. eine lückenhafte Baubeschreibung, Schallschutzprobleme oder Feuchteschäden am Bodenbelag.

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25Mrz

Eigentümerversammlung auf dem Spielplatz

Zahlreiche WEG-Versammlungen wurden im letzten Jahr aufgrund der Kontaktbeschränkungen und Corona-Verordnungen verschoben. In Berlin verlegte ein Verwalter die Versammlung kurzerhand auf den Spielplatz der Wohnanlage, um das Ansteckungsrisiko für die Teilnehmenden zu minimieren – dagegen klagte eine Eigentümerin. Versammlung unter Ausschluss der ÖffentlichkeitWEG-Versammlungen haben unter Ausschluss der Öffentlichkeit stattzufinden. Die Versammlung darf nicht durch Dritte gestört oder beeinflusst werden. Daher wählte der Verwalter den Spielplatz der Anlage als geeigneten Ort. Die Nutzung des Spielplatzes ist ausschließlich den Wohnungseigentümern vorbehalten. Die Klägerin befürchtete trotzdem, dass Fremde mithören konnten und zog vor Gericht um eine einstweilige Verfügung gegen die Durchführung die Veranstaltung zu erwirken. Gericht bestätigt geeigneten VeranstaltungsortDas Amtsgericht Berlin-Wedding war anderer Meinung und sah die Versammlung im Außenbereich der Anlage nicht als Widerspruch zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Das Gebot der Nichtöffentlichkeit sei durch die Zugangsbeschränkung ausreichend gewahrt. Zudem bestehe die Gefahr, dass die Versammlung bei Fortbestehen der Kontaktbeschränkungen andernfalls nur mit deutlicher Verzögerung stattfinden könnte. [Amtsgericht Berlin-Wedding, Az.: 9 C 214/20]

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18Mrz

Niedersachsen: Landtag verabschiedet Wohnraumschutzgesetz

Mieter in Niedersachsen werden in Zukunft besser vor maroden Wohnungen geschützt. Im Gesetz sind Mindeststandards festgelegt, bei Verstößen drohen Vermietern hohe Bußgelder. Gesetzliche Mindeststandards für WohnungenDas Gesetz sieht vor, dass jede Wohnung über einen Strom- und Wasseranschluss sowie eine Heizung und eine Sanitäreinrichtung verfügen muss – und zwar in funktionsfähigem Zustand. Darüber hinaus müssen ausreichend natürliches Licht und Belüftung vorhanden sein. Bei Nichteinhaltung können hohe Bußgelder verhängt werden oder die Kommune erklärt das Haus für unbewohnbar – in diesem Fall muss der Vermieter die Bewohner auf eigene Kosten anderweitig unterbringen. Zudem schützt das neue Gesetz vor einer Überbelegung und soll verhindern, dass dem Jobcenter oder Sozialamt überhöhte Mieten in Rechnung gestellt werden. Gesetzlich geregelt wird jetzt auch der Umgang mit Werksvertragsarbeitern, sie werden besser vor einer „unangemessenen Einquartierung“ geschützt, so Niedersachsens Bauminister Olaf Lies. Keine Zustände wie im Delmenhorster WolleparkIm Delmenhorster Wollepark waren vor zwei Jahren unhaltbare Zustände bekannt geworden: In zwei Wohnblöcken ließen die Vermieter 80 Wohnungen verwahrlosen. Zuletzt wurde den 350 Mietern die Gas- und Wasserversorgung abgestellt, da die Vermieter die Beiträge nicht an die Stadtwerke weitergeleitet hatten. Da der Stadt die rechtliche Handhabe fehlte um die Mieter zu schützen, wurde das Wohnraumschutzgesetz in die Wege geleitet.

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11Mrz

Wissenswert: die Homeoffice-Pauschale

Bisher war in der Steuererklärung lediglich das Arbeitszimmer absetzbar und dieses auch nur unter bestimmten Umständen. Im Zuge der Corona-Krise wurde die Homeoffice-Pauschale beschlossen – doch nicht alle Betroffenen profitieren. Homeoffice-Pauschale auch ohne ArbeitszimmerDie Vorgaben zum Absetzen eines Arbeitszimmers sind streng reguliert. So muss das Arbeitszimmer zum Beispiel ein separater Raum sein und mindestens zu 90 Prozent zu Arbeitszwecken genutzt werden. Da jedoch während der Corona-Krise viele Steuerpflichtige unter provisorischen Bedingungen von zuhause arbeiten, wurde die Homeoffice-Pauschale beschlossen. Für jeden Tag im Homeoffice können Steuerpflichtige fünf Euro absetzen. Voraussetzung ist, dass die betriebliche oder berufliche Tätigkeit an diesem Tag ausschließlich in der eigenen Wohnung ausgeübt wurde. Sie ist auf 600 Euro bzw. 120 Tage gedeckelt. Wer profitiert von der Pauschale?Leider kommt die neue Hilfe bei vielen Betroffenen nicht an, da sie in die bereits bestehende Werbungskostenpauschale in Höhe von 1.000 Euro eingerechnet wird. Die Werbungskosten beinhalten fast alle Kosten, die Berufstätigen im Rahmen ihrer Tätigkeit entstehen. Demnach profitieren von der neuen Pauschale nur Berufstätige, die inklusive der Werbungskosten Ausgaben von über 1.000 Euro haben. Da die Fahrtkosten bei den meisten Steuerpflichtigen den Löwenanteil der Werbungskosten ausmachen, profitieren Pendler am ehesten. Steuerpflichtige sollten demnach individuell prüfen, ob die Pauschale für sie absetzbar ist.

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04Mrz

Mietausfall: Vermieter sollten jetzt Grundsteuer-Erlass beantragen

Vermieter, die im Jahr 2020 unverschuldet Mietausfälle erlitten, können einen Teilerlass der Grundsteuer beantragen, informiert der Verband Haus und Grund Rheinland Westfalen. Anträge können noch bis zum 31. März 2021 gestellt werden – die Frist ist nicht verlängerbar.25 bis 50 Prozent Grundsteuererlass„Lagen die Mieteinnahmen mehr als 50 Prozent unter der normalen Jahreskaltmiete, erlässt die Kommune dem Vermieter 25 Prozent der Grundsteuer“, erklärt Konrad Adenauer, Präsident von Haus & Grund Rheinland Westfalen. „Sollte vergangenes Jahr gar keine Miete geflossen sein, stehen dem Eigentümer sogar 50 Prozent Nachlass zu“. Mehr Mietenausfälle wegen CoronaUnverschuldet sind die Ausfälle, wenn sie wegen Leerstand, allgemeinem Mietpreisverfall und Nichtvermietbarkeit entstanden sind. Auch außergewöhnliche Ereignisse wie zum Beispiel Wasserschäden oder ein Wohnungsbrand berechtigen zur Antragsstellung. Vor allem für Betreiber von gewerblichen Räumen wie Ladenlokalen ist es gut möglich, dass aufgrund der Corona-Pandemie eine Zahlungsunfähigkeit des Mieters entstand – dann wäre ein Erlass möglich. „Wenn der Vermieter dem Mieter selbst die Miete gestundet oder erlassen hat, dürfte er allerdings keine Chance auf eine Erstattung der Grundsteuer haben. Dann hat der Vermieter den Mietausfall nämlich selbst zu verantworten“, sagt Erik Uwe Amaya, Verbandsdirektor von Haus & Grund Rheinland Westfalen. Der Verband rät jedoch, den Antrag trotzdem zu stellen, falls der Mieter zahlungsunfähig bleibt. Nach Ablauf des Stichtags 31. März kann der Erlass nicht mehr beantragt werden.

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25Feb

Bei Schließsystemen auf Sicherheit achten

Elektronische Schließsysteme sind sehr komfortabel, sofern sie zuverlässig funktionieren und manipulationssicher sind. Deshalb sollten vor der Anschaffung einige Dinge beachtet und genau überlegt werden, mahnt der Verband privater Bauherren (VPB).Sicherheit liegt im CodeDer werkseitig eingestellte Code sollte unbedingt verändert werden, da dieser häufig zu leicht zu knacken ist. Auch sollten keine zu leichten Codes wie zum Beispiel Geburtstage der Familie gewählt werden. Für Smarthome-Funktionen kann das System mit dem WLAN verbunden werden, aber auch Bluetooth und andere Funkstandards sind je nach Hersteller möglich. Bei einer Verbindung über WLAN sollten Eigentümer unbedingt darauf achten, dass ein ausreichender Schutz gegen Manipulationen von außen gegeben ist. Auch an Notfälle denkenAuch an den Notfall sollte gedacht werden: Was passiert bei einem längeren Stromausfall? Wird die Haustüre dann von einem Akku gesichert und wenn ja, wie lange hält dieser? Viele Schließsysteme bieten zudem eine Not- und Gefahrenfunktion, die dafür sorgt, dass das Schloss jederzeit mit einem Notschlüssel von außen und innen (z. B. bei einem Hausbrand) geöffnet werden kann.

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18Feb

Stärkster Anstieg der Energiekosten seit zehn Jahren

Die Energiekosten in Deutschland sind innerhalb eines Monats so stark gestiegen wie noch nie in den vergangenen zehn Jahren. Die Kosten für Heizung, Strom und Sprit legten zum Jahreswechsel um knapp 7 Prozent zu.Unterschiedliche PreistreiberInsgesamt lagen die Energiekosten für einen Musterhaushalt im Dezember 2020 bei 3.429 Euro pro Jahr. Im Januar 2021 kostete die gleiche Menge Energie bereits 3.665 Euro. Das entspricht einer Preissteigerung von 6,9 Prozent (236 Euro) innerhalb eines Monats, meldet das Vergleichsportal. Hierbei verteuerte sich Heizöl auf Monatssicht um 12 Prozent. Die Kosten für Gas stiegen um rund zehn Prozent und für Benzin mussten Verbraucher im Januar 10,2 Prozent mehr ausgeben. Strom verteuerte sich um 0,5 Prozent, sofern man die Erhöhung der Mehrwertsteuer herausrechnet. „Preistreiber waren vor allem das Auslaufen der befristeten Mehrwertsteuersenkung, die Einführung des CO2-Preises sowie Großhandelspreise, die im Zuge der Corona-Pandemie zunächst deutlich in den Keller sackten und nun wieder anziehen“, sagt Thorsten Storck, Energieexperte bei Verivox. MethodikDer Verivox-Energiekostenindex ermittelt die Energiekosten für einen bundesdeutschen Musterhaushalt. Hierbei werden die Kosten für Heizung, Elektrizität und Mobilität mengengewichtet berücksichtigt. Die Grundlage ist ein Drei-Personen-Musterhaushalt mit einem jährlichen Wärmebedarf von 20.000 Kilowattstunden (kWh), einem Stromverbrauch von 4.000 kWh und einer jährlichen Fahrleistung von 13.300 Kilometern.

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11Feb

Immobilienverbände fordern längere Fristen beim Wasserzähler-Tausch

Wohnungswasserzähler werden hierzulande nach sechs Jahren (kalt) bzw. fünf Jahren (warm) ausgetauscht, obwohl sie in aller Regel den Verbrauch noch zuverlässig messen. Dies liegt an den strengen eichrechtlichen Anforderungen in Deutschland. Ein seltenerer Austausch, wie er in vielen anderen Ländern bereits Usus ist, würde enorme Kosten sparen.Änderung der Mess- und EichverordnungIm Februar beginnt das sogenannte EU-Notifizierungsverfahren, bei dem eine Gesetzesänderung geprüft wird, die die Austauschfristen beider Zähler auf sechs Jahre vereinheitlichen soll. Doch vielen Immobilienverbänden ist dies nicht genug: „Durch unnötig häufige Wasserzählerwechsel werden private und öffentliche Haushalte in Deutschland mit jährlich mehr als 500 Millionen Euro belastet. Um diesen Kostentreiber beim Wohnen zu beseitigen, sollte der Austausch von Wasserzählern in Wohngebäuden künftig in einem deutlich längeren Turnus von mindestens 10 Jahren durchgeführt werden. Dafür muss das Mess- und Eichrecht geändert werden“, sagt Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen. In den USA und Kanada beträgt die Eichfrist 17, in Frankreich 18 und in Spanien rund 23 Jahre. Der GdW beruft sich auf eine Studie des Hamburg Instituts, aus der hervorgeht, dass die gängigen Wasserzähler in manchen Stichproben auch nach zwanzig Jahren Betrieb zu rund 95 Prozent noch sehr genau Messergebnisse innerhalb der eichrechtlich zulässigen Fehlergrenzen erzielen. Die Kosten für den Zählerwechsel stehen damit in keinem Verhältnis zu den Kosten für etwaige minimale Fehlmessungen durch die Zähler.

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