30Dez
Gewerbemiete: Umsatzsteuer auf Nebenkosten
Ist in einem gewerblichen Mietvertrag vereinbart, dass für die Grundmiete (Netto-Miete) Umsatzsteuer aufgeschlagen wird, kann die Zahlung der Umsatzsteuer durch ergänzende Vertragsauslegung auch für alle Betriebs- und Nebenkosten fällig werden. Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH).Der Fall: Vereinbarungen im MietvertragIm vorliegenden Fall wurde im Mietvertrag eine Miete in Höhe von 10.500 Euro zzgl. Umsatzsteuer vereinbart. Zudem wurde dort festgelegt, dass der Mieter Betriebs- und Nebenkosten zu zahlen hat – zur Umsatzsteuer stand in diesem Zusammenhang nichts. In der Nebenkostenabrechnung schlug die Vermieterin die Umsatzsteuer ebenfalls auf. Der Mieter sah dies nicht ein und überwies lediglich den Nettobetrag der Nebenkostenabrechnung. Das Urteil: Umsatzsteuer darf berechnet werdenDer BGH begründete sein Urteil damit, dass ein Vermieter, der sich zur Erhebung der Umsatzsteuer entscheidet, den gesamten Umsatz aus dem Mietverhältnis und damit nach Ansicht der Richter auch die Nebenkosten einschließt. Zudem wiesen die Richter darauf hin, dass der Mieter wusste, dass die Vermieterin sich für die Umsatzbesteuerung entschieden hatte, da diese auch auf die Miete anfiel. [BGH XII ZR 6/20]
24Dez
Liebe Kunden und Geschäftspartner, trotz oder gerade wegen dieser herausfordernden Zeit wünschen wir Ihnen und Ihren Lieben angenehme Festtage und friedvolle Weihnachten. In diesem Jahr haben wir gelernt, dass viele unserer Gewohnheiten, menschliche Nähe und unsere uneingeschränkte Freiheit keine Selbstverständlichkeit sind. Umso mehr werden wir es zu schätzen wissen, wenn das alles in der Zukunft wieder möglich ist. Aus diesem Grund möchten wir uns in diesem Jahr ganz besonders für Ihre Treue, Ihr Vertrauen und die gute Zusammenarbeit bedanken.Es treibt der Wind im Winterwaldedie Flockenherde wie ein Hirt und manche Tanne ahnt, wie baldesie fromm und lichterheilig wird,und lauscht hinaus. Den weißen Wegen streckt sie die Zweige hin – bereit, und wehrt dem Wind und wächst entgegender einen Nacht der Herrlichkeit.[Rainer Maria Rilke (1875 - 1926)]
23Dez
Vermieter muss Maklerkosten für Immobilienkauf nicht erstatten
Ein Mieter der infolge einer Pflichtverletzung des Vermieters aus der Wohnung auszieht und keine neue Wohnung anmietet, sondern Wohnungs- oder Hauseigentum erwirbt, kann die angefallenen Maklerkosten nicht als Schadensersatz vom Vermieter verlangen. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) in zwei Fällen entschieden.Mieter beziehen Eigentum nach KündigungIn beiden Fällen verlangten die Kläger von ihren ehemaligen Vermietern die Erstattung der Maklerkosten, die beim Erwerb von Wohneigentum angefallen waren. Der erste Mieter wurde wegen Eigenbedarfs gekündigt und erwarb daraufhin Wohneigentum. Der Eigentümer realisierte den Eigenbedarf jedoch nicht und der Mieter klagte auf Erstattung seiner Maklerkosten in Höhe von 29.500 Euro. Im zweiten Fall kündigte der Mieter fristlos aufgrund von anhaltenden Streitigkeiten mit dem Vermieter und wiederholten Pflichtverletzungen und erwarb ein Einfamilienhaus. Unter anderem forderte er die Maklerkosten für den Hauserwerb (13.000 Euro), die Umzugskosten sowie die Kosten der Übergangsunterkunft ein. BGH gibt Vermietern RechtDer Bundesgerichtshof entschied zugunsten der Vermieter. In beiden Fällen stellen die Maklerkosten, welche die jeweiligen Mieter zwecks Erwerbs einer Eigentumswohnung bzw. eines Hauses zu Eigentum aufgewandt haben, keinen erstattungsfähigen Schaden dar. Denn eine vertragliche Haftung – hier der jeweiligen Vermieter – besteht nur für diejenigen Schadensfolgen, zu deren Abwendung die verletzte Vertragspflicht übernommen wurde. Der Schaden muss in einem inneren Zusammenhang mit dem (verletzten) Gebrauchserhaltungsinteresse des Mieters stehen, was bezüglich der Maklerkosten nicht der Fall ist. [BGH VIII ZR 238/18 & VIII ZR 371/18]
17Dez
Erleichterung für Verwalter: Zensus 2021 verschoben
Wegen der Covid-19-Pandemie wird der für 2021 geplante EU-weite Zensus um ein Jahr verschoben. Am 10. Dezember trat das „Gesetz zur Verschiebung des Zensus in das Jahr 2022 und zur Änderung des Aufenthaltsgesetzes“ in Kraft. Als neuer Stichtag wurde der 15.05.2022 festgelegt.Verband der Immobilienverwalter erleichtertDer Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV Deutschland) hatte auf die Verschiebung gedrängt, da Bund, Länder und Kommunen, Immobilienverwaltungen und Eigentümer aufgrund der Corona-Pandemie die notwendigen Vorbereitungen kaum leisten können. Die Erhebungsmerkmale und damit der Aufwand für Verwalter und andere Beteiligte sind im Zensus 2022 deutlich umfangreicher als beim Vorgänger 2011. So müssen nun auch Fragen zu Nettokaltmiete, Wohnungsleerstand, Wohnungsgröße und Baualter der Gebäude sowie Energieträger beantwortet werden. Der VDIV Deutschland hatte bereits in einer Stellungnahme zum damaligen Entwurf zum Zensusgesetz 2021 kritisiert, dass Immobilienverwalter in der Regel nicht über alle Informationen zu Gebäuden und Wohnungen verfügen und somit nicht alle Fragen beantworten können. Zusammen mit der Verabschiedung des Gesetzes wurde die Bundesregierung dazu ermächtigt, mit Zustimmung des Bundesrates durch Rechtsverordnung Anpassungen vorzunehmen, falls wegen der Corona-Pandemie „oder anderer zwingender Gründe“ eine weitere Verschiebung erforderlich werden sollte.
10Dez
Urteil: Holzfäller nicht auf Betriebskosten umlegbar
Die Pflanzenpflege rund um die Immobilie kann der Vermieter auf seine Mieter umlegen. Hierzu gehören auch das Rasenmähen oder das regelmäßige Beschneiden von Hecken und Sträuchern. Werden hingegen Baumfällarbeiten fällig, können diese nicht über die Betriebskosten abgerechnet werden, entschied das Amtsgericht Leipzig.Der Fall: Vermieter ließ zwei Bäume fällenIm Fall vor dem Amtsgericht Leipzig stritten ein Mieter und sein Vermieter über die Betriebskostenabrechnung. Der Vermieter hatte auf der Abrechnung Mehrkosten für die Gartenpflege in Höhe von 50,45 Euro geltend gemacht. Diese fielen für das Fällen zweier Bäume an. Das Gericht gab dem Mieter recht. Die Richter urteilten, dass nur Betriebskosten umlagefähig sind, die dem Vermieter laufend entstehen, auch ein mehrjähriger Turnus sei hierfür ausreichend. Angesichts der durchschnittlichen Lebenszeit eines Baumes sei dies für Baumfällarbeiten jedoch nicht der Fall. Urteile anderer AmtsgerichteMit der Frage, ob das Fällen von Bäumen umlegbar ist, befassten sich in der Vergangenheit mehrere Amtsgerichte. Sie alle waren sich einig darüber, dass das ersatzlose Fällen von Bäumen nicht mit den Betriebskosten abgerechnet werden darf. Obergerichtlich gibt es hierzu noch kein Urteil. [AG Leipzig AZ 168 C 7340/19]
03Dez
Ab März 2021: Neue Label für Elektrogeräte
Die neuen Energieeffizienzlabel für Elektrogeräte gelten ab März 2021. Sie sollten das System vereinfachen und Hersteller dazu anspornen, noch effizientere Geräte zu produzieren.Was ändert sich?Statt der bisherigen Klassen A+++ bis D gibt es dann nur noch klare Abstufungen von A bis G, ohne Plus-Klassen. Gleichzeitig müssen neue Geräte schneller zu reparieren und Ersatzteile besser verfügbar sein. Über einen QR-Code auf dem Label kann der Verbraucher zusätzliche Informationen zu seinem Gerät abrufen. Geräte, die heute in die Energieeffizienzklasse A+++ fallen, können mit der neuen Einordnung z. B. in Klasse E wiederfinden. Deshalb sind sie aber noch lange nicht ineffizient. Angestrebt ist es, dass zunächst kein Gerät die neue Klasse A erreicht. Das soll unter anderem die Hersteller dazu anspornen, noch effizientere Geräte zu produzieren. Zwei Label im Karton?Derzeit kann es passieren, dass bei Elektrogeräten zwei Energieeffizienzlabel im Karton liegen: Das alte und das neue. Da die Hersteller den Verkaufszeitpunkt ihrer Ware nicht kennen, legen sie teilweise beide Label dazu.
26Nov
KfW-Förderung für private Ladestationen
Das Bundesministerium für Verkehr und digitale Infrastruktur (BMVI) und die KfW starteten zum 24.11. das Förderprodukt zur Errichtung neuer Ladestationen für Elektroautos im nicht öffentlich zugänglichen Bereich von Wohngebäuden.Ziel der FörderungMit dem Zuschuss möchte die Bundesregierung Privatpersonen dazu motivieren, auf elektrisch betriebene Fahrzeuge umzusteigen und hierfür eine ausreichende Ladeinfrastruktur im privaten Bereich zu schaffen. Wenn alle Voraussetzungen stimmen, erhalten Antragsteller 900 Euro pro Ladepunkt – verfügt die geplante Ladestation über zwei oder mehr Ladepunkte, erhöht sich der Zuschuss entsprechend. Welche Voraussetzungen müssen erfüllt werden?Der für den Ladevorgang genutzte Strom muss zu 100 Prozent aus erneuerbaren Energien stammen. Dieser kann über einen entsprechenden Stromliefervertrag und/oder aus Eigenerzeugung vor Ort z. B. aus eine Photovoltaik-Anlage bezogen werden. Zudem müssen die Gesamtkosten mindestens 900 Euro betragen und der Antrag muss vor Bestellung der Ladestation (z. B. Wallbox) gestellt werden. Antragsberechtigt sind Privatpersonen (Mieter, Eigentümer und Vermieter), Wohneigentümergemeinschaften, Wohnungsunternehmen, Wohnungsgenossenschaften und Bauträger. Im KfW Zuschussportal sind alle geförderten Ladestationen aufgelistet.
19Nov
Beim Immobilienkauf auch auf die Heizkörper achten
Der Verband Privater Bauherren (VPB) weist aktuell darauf hin, beim Bau oder Hauskauf auch auf Details, wie zum Beispiel die Verteilung der Heizkörper zu achten. Da jeder Heizkörper Geld kostet, montiert und ans Rohrleitungsnetz angebunden werden muss, versuchen viele Bauunternehmer, die Zahl der Heizkörper zu senken, oft auf einen pro Raum.Warmes Zimmer ist nicht gleich thermisch behaglichMit einem einzelnen Heizkörper ist es zwar möglich, einen großen Raum zu beheizen, jedoch leidet darunter die Wärmeverteilung im Raum, erklärt Dipl.-Ing. (FH) Marc Ellinger, Sachverständiger im VPB. „Die Reduzierung auf einen Heizkörper wird zwar meist mit dem Gewinn an Stellfläche begründet […], aber um den Heizmonolithen herum entsteht immer ein als zu warm empfundener Bereich. Erst etwas weiter entfernt kommt die Behaglichkeitszone. Und je weiter weg die Bewohner vom Heizkörper stehen oder sitzen, umso kühler und unbehaglicher empfinden sie die Raumtemperatur“, so Ellinger. Heizkörper vorab prüfenUnter Umständen können schlecht verteilte Heizkörper einen Baumangel darstellen. Da die Nachbesserung jedoch teuer und aufwändig ist, gehen hiermit Streitigkeiten um die Notwendigkeit einher. Deshalb rät der VPB Verbrauchern dazu, die Verteilung der Heizkörper vorab von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen zu lassen.
12Nov
Bankdarlehen oder KfW-Förderkredit?
Bei Sanierungen, dem Bau sowie dem Kauf von Häusern und Wohnungen sind die Förderprogramme der KfW-Bank häufig die erste Anlaufstelle. Wegen der aktuellen Niedrigzinsen bieten einige Banken jedoch Baugeld zu einem noch geringeren Zinssatz an – ein Vergleich lohnt sich fast immer, darauf weist das Portal der Stiftung Warentest hin.KfW vergibt hohe Zuschüsse fürs EnergiesparenDie KfW-Zuschüsse für energieeffizientes Bauen lohnen sich in der Regel schon wegen der Tilgungszuschüsse in Höhe von 15 bis 40 Prozent der Kreditsumme. Beim KfW-Wohneigentumsprogramm für den Bau oder Kauf einer selbst genutzten Immobilie gibt es hingegen keine Zuschüsse – somit könnte ein Bankdarlehen attraktiver sein. Doch auch hier sollten vor allem Kreditnehmer mit wenig Eigenkapital achtsam sein: Im Gegensatz zu vielen Banken verzichtet die KfW-Bank auf Zinsaufschläge bei Finanzierungen mit einer hohen Kreditquote. Vergleichsrechner nutzenZu diesem Zweck stellt die Stiftung Warentest einen Vergleichsrechner auf ihrer Website zur Verfügung. Hier kann vorab verglichen werden, ob und wie viele Zinsen bei der Finanzierung eingespart werden können. Der Rechner der Stiftung Warentest vergleicht die Kombination aus KfW- und Bank¬darlehen mit einer reinen Bank¬finanzierung.
05Nov
Mietpreise: Mehrheit der Mieter empfindet die Höhe als angemessen
Ein Großteil der Mieter hält seine Miete für angemessen oder sogar für zu gering – dies zeigt der aktuelle Servicemonitor Wohnen, der alle zwei Jahre herausgegeben wird. Für diese Ausgabe wurden 1.000 deutsche Mieter befragt.Zufriedenheit nicht überall vorhandenBesonders gut schneiden die städtischen und kommunalen Wohnungsunternehmen ab: Nur 19 Prozent Mieter empfinden die Miete dort als hoch oder viel zu hoch. Für die privaten Wohnungsunternehmen fällt das Ergebnis etwas schlechter aus: hier finden 45 Prozent der Mieter die Miete zu hoch oder viel zu hoch; bei den privaten Einzelvermietern finden dies 31 Prozent der Mieter. Neben den Unterschieden zwischen den Vermietertypen hat auch der Wohnort Einfluss auf die Beurteilung der Miethöhe. So ist etwa der Anteil derer, die ihre Miete als hoch oder viel zu hoch empfinden, in Hamburg und Berlin überdurchschnittlich. Leistungen des VermietersInsgesamt ist jeder dritte Mieter mit den Leistungen seines Vermieters sehr zufrieden, 36 Prozent sind zufrieden. Während es insbesondere privaten Einzelvermietern gut gelingt, ihre Mieter zufriedenzustellen, hat die Kritik an den Leistungen von Verwaltungsgesellschaften und privaten Wohnungsunternehmen zugenommen.