09Dez
CO2-Preis: Ab Januar wird Heizen noch teurer
Die Heizkosten für einen durchschnittlichen Haushalt steigen ab dem 1. Januar 2022 um bis zu 100 Euro. Grund dafür ist der Anstieg des CO2-Preises, der sich bis zum Jahre 2025 immer weiter erhöht. Eine gute Gelegenheit, um übers Energiesparen nachzudenken.Öl und Gas werden immer teurer Zum Jahreswechsel steigt der CO2-Preis von 25 auf 30 Euro je Tonne. Berechnungen der Beratungsgesellschaft co2online zeigen, wie sich das auf einen durchschnittlichen Haushalt mit 70 Quadratmetern auswirkt: Wer mit Erdgas heizt, muss mit Mehrkosten von etwa 65 Euro pro Jahr rechnen. Haushalte, die mit Öl heizen, zahlen im Schnitt rund 100 Euro mehr. Da der CO2-Preis bis zum Jahre 2025 jährlich um weitere fünf bis zehn Euro pro Tonne steigt, belaufen sich die Mehrkosten am Ende der Erhöhung auf etwa 125 Euro für eine gasbeheizte Wohnung und etwa 180 Euro für eine ölbeheizte Wohnung pro Jahr. 90 Prozent der Haushalte können Kosten senken „Jetzt ist der richtige Zeitpunkt, um den Energieverbrauch zu senken. Neun von zehn Haushalten können Heizkosten sparen und so auch CO2 vermeiden“, sagt co2online-Geschäftsführerin Tanja Loitz. „Das zahlt sich schon heute doppelt aus – und in Zukunft noch mehr. Eigentümer sollten außerdem auf erneuerbare Energien umsteigen, um CO2-Kosten zu vermeiden.“ Beratungsgesellschaften wie o2online bieten eine Prüfung der Heizkosten an und geben Tipps zum Thema Energiesparen.
02Dez
Garage: Bei Zweckentfremdung drohen Bußgelder
Darf die Garage zu einem Partyraum umfunktioniert oder als Werkstatt genutzt werden? Wie sieht es mit der Lagerung von Möbeln und Gegenständen aus? Viele Mieter und Eigentümer nutzen ihre Garage nicht nur für das Abstellen des eigenen KFZ. Doch was ist erlaubt und was kann bestraft werden?Was darf in die Garage? Was in Garagen gelagert werden darf, ist landesrechtlich geregelt. Die Zweckbestimmung von Garagen und Stellplätzen ist jedoch grundsätzlich das Abstellen von Kraftfahrzeugen. Relativ problemlos darf dort auch passendes Zubehör, zum Beispiel Reifen, Dachgepäckträger, Betriebsstoffe wie Frostschutzmittel, Wagenheber, etc. gelagert werden. Für die Lagerung von Kraftstoffen gibt es in den Bundesländern unterschiedliche Regelungen. Was ist nicht erlaubt? Die Garage darf nicht dauerhaft als Abstellraum, Partyraum oder als Büro genutzt werden. Auch eine Nutzung als (Auto-)Werkstatt kann unzulässig sein. Selbst das Abstellen von Fahrrädern oder Motorrädern kann widerrechtlich sein, wenn z. B. kein Platz für den PKW bleibt oder das Abstellen im Mietvertrag verboten wurde. Zudem können nicht zugelassene Fahrzeuge, z. B. Oldtimer zum Problem werden. Aus Sicherheitsgründen ist meist das Lagern von Gasgrills, Gasflaschen oder anderen brennbaren oder explosiven Stoffen verboten. Sämtliche Verstöße können mit Bußgeldern geahndet werden, im schlimmsten Fall droht Mietern bei erheblichen Verstößen die Kündigung der gesamten Wohnung.
25Nov
VDIV: Eigentümerversammlung unter 2G-Beschränkungen
Eigentümerversammlungen, die unter der sogenannten 2G-Regelungen stattfinden, sind nicht ordnungsgemäß – darauf weist der Spitzenverband der Haus- und Immobilienverwalter (VDIV) in einer aktuellen Pressemeldung hin. Solche Treffen seien wohlmöglich rechtlich anfechtbar.Eigentümerversammlungen während der Pandemie Eine Studie des Verbands „Wohnen im Eigentum“ ergab, dass es in 42 Prozent der Wohneigentümergemeinschaften (WEG) seit 2019 keine Eigentümerversammlung mehr gab, in 60 Prozent der WEGs gibt es in 2021 bisher keine Eigentümerversammlung. Es entsteht Durchführungsstau: Sanierungen werden nicht durchgeführt, unliebsame Verwalter behalten und vieles mehr. Einige Immobilienverwaltungen bieten deshalb nun 2G-Eigentümerversammlungen an. Dies bedeutet, dass die Teilnehmenden entweder geimpft oder genesen sein müssen. Empfehlung des VDIV Deutschland Der VDIV mahnt, dass Beschlüsse aus solchen Versammlungen rechtlich anfechtbar sein könnten. Denn: trotz der gebräuchlichen Übertragung von Vollmachten ist die grundsätzliche Vertretung Ungeimpfter durch Geimpfte nicht möglich, da die Mitgliedschaftsrechte sogenannte höchstpersönliche Rechte sind. Das heißt Wohnungseigentümer dürfen sich vertreten lassen, müssen es aber nicht. Der VDIV rät daher weiterhin dazu, keine Versammlungen abzuhalten. Der Verband fordert außerdem eine klare Gesetzgebung für Hybrid- und Online-Versammlungen, so wie es im Aktien- und Vereinsrecht bereits geschehen ist.
18Nov
Guter Rat: Energetische Sanierung
Der Verband privater Bauherren (VPB) rät: Vor dem Hintergrund des Klimawandels muss die energetische Sanierung des Gebäudebestands noch verstärkt vorangetrieben und es müssen entsprechende Anreize durch die Politik gesetzt werden. Der CO2-Preis wird steigen – somit sind energetische Sanierungen sowohl finanziell, als auch im Sinne der Klimaschutz-Ziele sinnvoll.Die individuelle Situation ist entscheidend Thomas Weber, Energieberater und Bausachverständiger im VPB-Regionalbüro Fulda, rät deshalb, sich zunächst über die Varianten der Energieberatung informieren zu lassen: „Eigentümer können zwischen zwei Beratungsvarianten wählen. Ob wir ihnen die Gesamtsanierung als Ganzes zu einem KfW-Effizienzhaus darstellen sollen oder wie das Gebäude schrittweise über einen längeren Zeitraum durch aufeinander abgestimmte Maßnahmen umfassend energetisch saniert und der Primärenergiebedarf so weit wie möglich gesenkt werden kann. Die Eigentümer können damit die Sanierung ihrer individuellen Lebens- und Finanzsituation entsprechend gestalten.“ Unabhängigen Berater finden Eigentümer sollten vor allem darauf achten, dass ihr Energieberater unabhängig ist und nicht darauf abzielt, ihnen bestimmte Leistungen oder Produkte zu verkaufen. Ein unabhängiger Berater betrachtet das gesamte Gebäude und stimmt die Maßnahmen sinnvoll aufeinander ab, sodass am Ende ein finanziell und energetisch gutes Gesamtergebnis erzielt wird.
11Nov
BGH: Sonderkündigungsrecht nach Zwangsversteigerung
Der Mietvertrag einer Wohnung beinhaltete die Klausel, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgeschlossen ist. Nach der Zwangsversteigerung meldeten die neuen Eigentümer Eigenbedarf an – und bekamen vom BGH (Bundesgerichtshof) Recht.Der Fall: Mieter akzeptiert Eigenbedarfskündigung nicht Seit 2015 bewohnte der Mieter die Wohnung; in seinem Mietvertrag befand sich die Klausel, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgeschlossen ist. Vier Tage nach der Zwangsversteigerung im Jahre 2018 meldeten die neuen Eigentümer Eigenbedarf an, da sie die Wohnung ihrem volljährigen Sohn zur Verfügung stellen möchten. Sie gaben an, derzeit mit vier Kindern in beengten Verhältnissen zu leben und mehr Platz zu benötigen. Das Urteil: Sonderkündigungsrecht bleibt bestehen Die Kündigung der Kläger wegen Eigenbedarfs habe das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet, so der BGH. Die Kläger seien nicht an den im Mietvertrag zwischen dem Beklagten und dem Voreigentümer vereinbarten Ausschluss der Eigenbedarfskündigung gebunden, da sie fristgerecht das ihnen als Ersteher der Eigentumswohnung zustehende Sonderkündigungsrecht gemäß § 57a ZVG ausgeübt hätten. Zudem haben die neuen Eigentümer den Eigenbedarf ausreichend und fehlerfrei dargestellt. Das Sonderkündigungsrecht gilt z. B. nicht, wenn der Zuschlag unter Ausschluss des Sonderkündigungsrechts erteilt wird. [BGH, AZ VIII ZR 76/20]
04Nov
Laubfegen: Beauftragter Dienstleister muss kontrolliert werden
Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) müssen dafür sorgen, dass auf dem Grundstück sowie – je nach Gemeinde – auf angrenzenden Gehwegen und Zufahrten der Verkehrssicherungspflicht nachgekommen wird. Die Arbeiten können sie selbst ausführen oder einen Dienstleister beauftragen. Eine wichtige Neuerung kam mit der WEG-Reform: Seit dem 01.12.2020 können WEGs Schadenersatzansprüche nicht mehr auf ihre Verwalter abwälzen.Reform nimmt Eigentümer in die Verantwortung Falls der beauftragte Dienstleister die Straßen und Wege nicht ordentlich oder rechtzeitig fegt oder räumt und jemand verletzt sich, indem er z. B. auf nassem Laub ausrutscht, haftet die Wohneigentümergesellschaft und muss gegebenenfalls Schadenersatz zahlen. Seit der WEG-Reform gilt der Verwalter nur noch als gesetzlicher Vertreter (ausführendes Organ) der WEG und die WEG haftet für die Pflichtverletzungen des Verwalters gegenüber Dritten. Verkehrssicherungspflicht: Das müssen Eigentümer beachten Wird ein Dienstleister beauftragt, muss die WEG dessen Arbeit zumindest stichprobenartig kontrollieren. Versäumnisse sollten protokolliert und dem Verwalter mitgeteilt werden, damit bei Wiederholung ein anderer Dienstleister beauftragt werden kann. Laub oder auch Schnee muss an Werktagen zwischen 7 und 20 Uhr gefegt bzw. geräumt werden. An Sonn- und Feiertagen gilt die Pflicht in der Regel ab 8 Uhr. Detaillierte und individuelle Vorgaben finden sich in den städtischen Satzungen.
28Okt
BHG: „Sonstige Betriebskosten“ müssen aufgeschlüsselt werden
Werden in der Abrechnung „sonstige Betriebskosten“ nicht aufgeschlüsselt, obwohl die einzelnen Kostenarten nicht eng zusammenhängen, ist die Abrechnung formell unwirksam. So ein Beschluss des Bundesgerichtshofs (BGH).Der Fall: Mieterin zahlt Nachforderung nicht Die Vermieterin einer Wohnung stellte mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2014 eine Nachforderung an ihre Mieterin. Diese enthielt den nicht weiter erläuterten Posten „sonstige Betriebskosten“. Zwar wurde im Mietvertrag unter dem Punkt „sonstige Betriebskosten“ die Umlage der Kosten der Dachrinnenreinigung, der Trinkwasseruntersuchung und diverser Wartungskosten vereinbart, in der Abrechnung fehlte jedoch die Aufschlüsselung des Betrags. Die Mieterin hielt die Abrechnung für formell unwirksam und verweigerte die Zahlung. BGH: Kosten müssen aufgeschlüsselt werden Eine Aufschlüsselung nach Kostenarten ist erforderlich, wenn die einzelnen Kostenarten nicht eng zusammenhängen. Auch der Zusatz im Mietvertrag ist nicht ausreichend: es bedarf einer – gegebenenfalls auch in einer Anlage oder Erläuterung zur Abrechnung – abschließenden Angabe der unter der Position \"sonstige Nebenkosten\" abgerechneten Kostenarten sowie einer Aufschlüsselung, welche Beträge für die jeweilige Kostenart angefallen sind, so der Beschluss des Bundesgerichtshofs. In einem ähnlichen Beschluss hat der BGH die Abrechnung der Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung in einer Summe unter der Kostenposition „Versicherung“ als zulässig betrachtet, da diese eng zusammenhängen [VIII ZR 346/08]. [BGH Beschluss, VIII ZR 371/19]
21Okt
Nebenkosten: Die 100 größten deutschen Städte im Vergleich
In Regensburg sind die Nebenkosten am niedrigsten, in Leverkusen am höchsten – dazwischen liegen rund 1.100 Euro. „Bei einer durchschnittlichen Belastung von rund 1.300 Euro ist diese Diskrepanz enorm“, erläuterte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke bei der Vorstellung der Ergebnisse des Nebenkostenrankings.Große Diskrepanzen zwischen den Städten Das Nebenkostenranking wurde vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln im Auftrag des Eigentümerverbandes Haus & Grund Deutschland erstellt. Es vergleicht die Grundsteuer, Abwasser- und Abfallgebühren der 100 größten deutschen Städte Deutschlands. Die fünf günstigsten Städte sind Regensburg (915 Euro), Worms (936 Euro), Mainz (958 Euro), Trier (973 Euro) sowie Frankfurt am Main (1.002 Euro). Am teuersten ist es in Witten (1.706 Euro), Potsdam (1.718 Euro), Mönchengladbach (1.828 Euro), Moers (1.938 Euro) und Leverkusen (2.046 Euro). Einige Städte senkten Gebühren Warnecke wies darauf hin, dass 22 Städte im Vergleich zum Vorgängerranking vor drei Jahren die Kosten für die Abwasser- und Müllentsorgungsgebühren sowie für die Grundsteuer senken konnten, unter ihnen Bonn (-120 Euro), Nürnberg (-67 Euro) und Düsseldorf (-53 Euro). In anderen Städten sind die Preise jedoch gestiegen, z. B. in Offenbach (+434 Euro), Mülheim (+239 Euro) und Gelsenkirchen (+203 Euro).
14Okt
Mietspiegel muss Mieterhöhung nicht beiliegen
Verlangt ein Vermieter die Zustimmung seines Mieters zu einer Mieterhöhung und bezieht sich dabei auf die ortsübliche Vergleichsmiete, muss der Mietspiegel dem Schreiben nicht beigefügt werden. Voraussetzung: der Mietspiegel ist allgemein zugänglich. Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH).Der Fall: Mieter stimmt Mieterhöhung nicht zu Ein Wohnungsmieter erhielt 2018 ein Schreiben seiner Vermieterin, mit dem sie seine Zustimmung für eine Mieterhöhung um 15 Prozent von 490 Euro auf 563,50 Euro monatlich forderte. Hierbei bezog sich die Vermieterin auf den Nürnberger Mietspiegel und bot dem Mieter an, diesen bei ihr einzusehen. Weiterhin begründete sie die Erhöhung mit den im Mietpreisspiegel angegebenen Preisspannen zu Lage, Ausstattung und Baujahr und wie sie daraus Zu- oder Abschläge ermittelt hat. Als der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmte, klagte die Vermieterin und scheiterte damit vor dem Amts- und Landgericht. Das Landgericht hielt das Erhöhungsverlangen zusätzlich für formell unwirksam. Das Urteil: BGH sieht Vermieterin im Recht Das BGH urteilt, der Mietspiegel müsse dem Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB nicht beigefügt werden, wenn dieser allgemein zugänglich ist. Dies ist der Fall, wenn er in Ortsnähe beim Vermieter einsehbar ist oder auch gegen eine geringe Gebühr erhältlich ist. Auch formell ist das Mieterhöhungsverlangen wirksam. Da die Vermieterin konkret benennt, in welchen Kategorien sie Zu- oder Abschläge ermittelt hat, ist dies für den Mieter durch einfache Prozentrechnung nachvollziehbar. (BGH, AZ VIII ZR 167/20)
07Okt
Heizspiegel 2021: Im laufenden Jahr steigen die Kosten
Im vergangenen Jahr sind die Heizkosten um fünf Prozent gesunken. Für das laufende Jahr ist jedoch mit deutlich höheren Heizkosten zu rechnen: im Schnitt 13 Prozent mehr. Mit Heizöl wird es laut Heizspiegel 2021 noch viel teurer.Steigende Kosten für alle Heizarten Steigende Energiepreise, kühleres Wetter und der CO2-Preis wirken sich stark auf die diesjährigen Heizkosten aus. Laut Heizspiegel verzeichnet Heizöl mit +44 Prozent den höchsten Anstieg (Vorjahr: -27 %). Erdgas wird demnach um 13 Prozent teurer (- 5 %), es folgen Fernwärme mit einem Plus von 9 Prozent (-2 %) sowie die Wärmepumpe mit +7 Prozent (-1 %) und Holzpellets mit einem Plus von 3 Prozent (-6 %). Der Heizspiegel wird jährlich von der gemeinnützigen Beratungsgesellschaft co2online zusammen mit dem Deutschen Mieterbund (DMB) und dem Verband kommunaler Unternehmen (VKU) erarbeitet. Co2online empfiehlt erneuerbare Energien Beim Umstieg auf erneuerbare Energien lassen sich laut co2online bis zu 490 Euro im Jahr einsparen. „Der CO2-Preis steigt von Jahr zu Jahr. Dadurch werden vor allem Heizöl und Erdgas immer teurer“, sagt co2online-Geschäftsführerin Tanja Loitz: „Dazu kommen starke Preisschwankungen. Langfristiges Planen mit Heizöl und Erdgas wird so immer schwieriger – neben dem Klimaschutz ein Grund mehr, jetzt auch bei der Heizung den Umstieg auf erneuerbare Energien zu prüfen.“